Una parcela es una pequeña parte de un terreno más extenso. Se utilizan para planificar y crear barrios y urbanizaciones, entre otros.
Cada una de ellas tiene un nivel de edificabilidad establecido, por lo que es importante saber calcularlo para no cometer errores al llevar a cabo una construcción u obra.
Cuando se tiene una parcela, lo primero que hay que tener en cuenta son las medidas y dimensiones del terreno, ya que a partir de ellas se tramita el permiso que permite legalizar el proceso.
Además, hay que calcular la edificabilidad de la parcela. El resultado puede variar en función de los numerosos factores que intervienen.
También es fundamental saber qué tipo de edificación se quiere construir, porque eso facilitará la obra.
Una vez confirmados los requisitos anteriores, hay que presentar una solicitud en el ayuntamiento de tu localidad adjuntando el certificado urbanístico de la parcela.
Tras presentar la solicitud, dispondrás de un documento con todos los datos del terreno, incluido el certificado de edificabilidad y las dimensiones asignadas.
Cómo saber la edificabilidad de una parcela: ejemplo de cálculo
Para calcular la edificabilidad de una parcela conviene seguir los siguientes consejos para ahorrar tiempo.
- Localizar el lugar exacto donde se encuentra la parcela.
- Reunir los datos que describen las condiciones del terreno (humedad, altura, medidas, tipo de suelo, referencia catastral, número de plantas, entre otros).
Con estos datos se obtiene toda la información necesaria para construir la vivienda.
Cabe destacar que el cálculo se puede hacer personalmente o a través de un especialista. Conocer las medidas de la parcela no supone una gran dificultad.
Factores que influyen
El primer factor que influye en el valor de una parcela es su ubicación, ya que los terrenos urbanizados son más adecuados para construir una vivienda.
En las zonas urbanizadas, la expansión territorialpermite levantar estructuras de mayor complejidad, a diferencia de las zonas poco pobladas, donde las construcciones están limitadas por la capacidad ambiental.
Las zonas urbanas comunes se conocen como: «tejido urbano». El término también se refiere a los metros cuadrados que ocupan la parcela o los edificios de gran altura.
Los terrenos situados en zonas rurales o lejos de la ciudad suelen tener parcelas de mayor superficie.
Este tipo de terreno tiene un porcentaje de edificabilidad más bajo, por diversos motivos que lo hacen inestable, entre ellos:
- Cantidad de vegetación y fauna.
- Humedad de la zona.
- Condiciones del suelo (frágil, estable, fangoso).
Una vez conocidas las condiciones de la parcela en metros, antes de solicitar la licencia de obra al ayuntamiento, debes consultar las normas y alineaciones regionales y municipales, que te ayudarán a completar los datos que falten.
El segundo factor es el planeamiento urbanístico:
Se divide en varios sistemas básicos que ordenan las construcciones de los núcleos de población:
- Alineación de calle y de edificación: Consiste en conocer la posición lineal que da forma al plano de fachada de los edificios; además, marca con precisión la separación entre el espacio público y el privado a partir de sus medidas.
Estas alineaciones se recogen en los planes de ordenación que se aplican en las zonas pobladas, formadas por manzanas cerradas por una franja que marca todo su perímetro.
- Fondo edificable: Es la anchura de la franja de la parcela, medida desde la alineación de la calle, que puede edificarse a la altura reguladora.
Lo que queda detrás de ese fondo se considera patio interior, y en ese terreno el porcentaje edificable es elevado.
El fondo permite que las viviendas tengan dos fachadas con ventilación cruzada; por lo general, una da a la calle y la otra al patio.
Las viviendas situadas en zonas rurales suelen tener 4 fachadas orientadas a los cuatro puntos cardinales, y no tienen ningún problema con el fondo edificable.
- Altura reguladora: Es la altura máxima, expresada en metros, que puede tener una construcción de gran tamaño (edificios).
Depende del ancho de la calle y del número de plantas asignado. Gracias a la altura reguladora se mantiene la homogeneidad de las cornisas en cada tramo de calle.
- Retranqueos: Son las distancias mínimas y máximas que hay que respetar en parcelas y terrenos, ya que a partir de ellas se calcula el tamaño y la posición exacta de la vivienda.
Como dato adicional, para construir un edificio es necesario dejar unos metros o márgenes sin edificar, para cumplir la normativa y no incurrir en ninguna infracción.
Aunque puede darse el caso de que ese terreno sin edificar lo ocupe un muro que separa un edificio de otro.
Por otro lado, la normativa establece cuáles son las distancias permitidas en las fachadas próximas a la calle. En las parcelas rurales, la distancia habitual puede llegar a 6 metros.
- Frente mínimo de parcela: Está directamente relacionado con los retranqueos, ya que indica la longitud que ocupan los linderos del terreno. Además, marca el perímetro máximo de fachada que tendrá la vivienda.
Cuando se quiere construir una vivienda en una parcela pequeña, se asigna un número de metros de frente, teniendo en cuenta que el espacio sea lo bastante largo y ancho para poder construirla.
- Patios interiores: Están relacionados con la ocupación del terreno edificable y con los retranqueos.
Como se ha mencionado, para construir patios interiores es obligatorio cumplir la normativa y todos los puntos de esta lista.
Preguntas frecuentes
Este tema puede resultar algo confuso la primera vez, por lo que mucha gente busca asesoramiento para conocer la edificabilidad al construir en una parcela. Si es tu caso, con la siguiente lista podrás resolver la mayoría de tus dudas.
¿Cómo puedo calcular la edificabilidad de una parcela?
Consulta la normativa urbanística , artículo 12, numeral 3, apartado 9. Ahí encontrarás el método para calcularla.
¿Edificabilidad y ocupación del suelo son lo mismo?
Son parecidas, pero no son lo mismo: la edificabilidad se refiere a los metros cuadrados totales que se pueden construir en un terreno.
En cambio, la ocupación del suelo es el porcentaje de la superficie del solar que puede ocupar la obra.
En definitiva, ambas se expresan en metros cuadrados en relación con el suelo, pero la ocupación solo describe el porcentaje de terreno.
Una vez resueltas estas preguntas, podrás empezar a tramitar tu procedimiento cuando quieras; si estás bien informado, podrás llevarlo a cabo con éxito.
¿Qué es la edificabilidad de una parcela?
Es importante conocer este concepto, porque de lo contrario no podrás calcular la superficie construible de la vivienda que quieres construir.
En resumen, la edificabilidad de una parcela es el número de metros cuadrados que se pueden construir sobre una superficie determinada.
Si quieres ver distintos ejemplos de cálculo de edificabilidad, puedes consultarlos en este enlace
Gracias a ello, es posible conocer en qué condiciones se encuentra un terreno antes de construir.
Para más información, contacta con nosotros en info@aranhomes.es
